Mazzinghi, Marcos

I. Introducción

Con fecha 29/03/2020, el Poder Ejecutivo Nacional dictó los decretos de necesidad y urgencia 319/2020 y 320/2020 (los “decretos”), a través de los cuales se adoptaron ciertas medidas tendientes a aliviar la situación de los deudores de créditos hipotecarios y prendarios, y de determinados locatarios, frente al actual contexto de emergencia atribuible al coronavirus y al aislamiento obligatorio que fuera impuesto por dec. 297/2020.

A continuación, se analizarán las principales medidas contenidas en los decretos, dividiéndolas en dos grandes ejes: las atinentes a los créditos hipotecarios y prendarios y las referidas a los contratos de alquiler o arrendamiento rural.

II. Las medidas contenidas en los decretos

II.1. Créditos hipotecarios y prendarios

II.1.a. Congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios

Se dispone que, hasta el 30/09/2020, la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo del corriente año. La misma medida de congelamiento y por el mismo plazo fijado en el párrafo anterior se aplicará a las cuotas mensuales de los créditos prendarios actualizados por unidad de valor adquisitivo (UVA).

La medida abarca todos los préstamos hipotecarios —en cualquier moneda, y cuyo acreedor sea o una entidad financiera— cuyo respaldo recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda única.

II.1.b. Suspensión de ejecuciones

Se suspenden —en todo el territorio nacional— hasta el 30/09/2020 las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles destinados a vivienda única.

Esta medida alcanzará a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia de los decretos (30/03/2020).

Igual medida y por el mismo plazo se aplicará a las ejecuciones correspondientes a créditos prendarios actualizados por unidad de valor adquisitivo (UVA).

II.1.c. Suspensión de los plazos de prescripción y caducidad

Los decretos disponen la suspensión hasta el 30/09/2020 de los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por unidad de valor adquisitivo (UVA).

La norma aclara que, durante el plazo que dure la suspensión, quedarán automáticamente prorrogadas las inscripciones registrales de las garantías y que la suspensión no afecta el derecho a mantener las medidas cautelares ya dictadas y/o a trabar nuevas medidas.

II.1.d. Deudas por diferencia en el monto de las cuotas

La diferencia entre la suma de dinero que hubiera debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas dispuesto en los decretos podrá abonarse en al menos tres cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

En ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el párrafo precedente.

El deudor se beneficia así con una postergación de la obligación de pago del mayor valor sobre la cuota, el que es diferido a fin de octubre de 2020, momento a partir del cual deberá cancelar dicho mayor valor, en hasta tres cuotas, sin actualización.

El beneficio es evidente, ya que, además, de alivianar la carga financiera actual para el deudor, implica someter el importe nominal del mayor valor a los efectos de la inflación y pérdida de valor adquisitivo por el período del diferimiento (9 meses, desde marzo a diciembre de 2020).

II.1.e. Deudas por falta de pago

Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia de los decretos y hasta el 30/09/2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, podrán abonarse en al menos tres cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

La norma aclara que hasta el 30/09/2020 queda suspendida la aplicación del art. 1529 del Cód. Civ. y Com., en cuanto establece la facultad del acreedor de un préstamo de considerar de plazo vencido la totalidad de la deuda, frente al incumplimiento del deudor en el pago de intereses y/o el capital adeudado.

También esta norma dispone, para poder gozar del beneficio, el incumplimiento debe haberse generado después de la fecha de entrada en vigencia del decreto (30/03/2020), quedando por ende excluidos los casos en los que la mora fuera anterior a dicha fecha.

Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad.

La norma admite la aplicación de intereses compensatorios —excluye los punitorios y cualquier cláusula penal— pero impone la aplicación la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

A la fecha, esa tasa oscila entre el 18% y el 27% nominal anual, según el plazo fijo sea constituido a través de la sucursal o vía web (1).

La norma no aclara cuál es la tasa a aplicar en el caso de los préstamos hipotecarios en dólares, ya que el Banco de la Nación Argentina no publica esa tasa para plazos fijos en moneda extranjera. Esta situación debería ser corregida en el corto plazo, ya que de lo contrario se priva al acreedor de la facultad de cobrar intereses por imposibilidad de determinar la tasa.

Este procedimiento para el pago en cuotas de las deudas será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este apartado.

II.2. Contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales

II.2.a. Contratos alcanzados por las medidas

Los contratos de locación que quedan alcanzados por las medidas contenidas en los decretos son los siguientes (los “contratos”):

a) De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

b) De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

c) De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

d) De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. La norma no aclara ni define los parámetros que permitan individualizar este tipo de producciones.

e) De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

f) De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

g) De inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), conforme a lo dispuesto en la ley 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

h) De inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

La norma prevé que “Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4º del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos”.

Sin embargo, no se aclara cuáles son las necesidades básicas ni ante quién debe acreditarse la configuración de tales requisitos.

Asimismo, la norma dispone que quedan excluidos (i) los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley 13.246 con las excepciones previstas en el inc. d) precedente, y (ii) los contratos de locación temporarios previstos en el art. 1199 del Cód. Civ. y Com. (2).

II.2.b. Congelamiento de alquileres

La norma prevé que hasta el 30/09/2020 los locatarios de los contratos deberán pagar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria (expensas, impuestos, servicios) se regirán conforme a lo acordado por las partes.

II.2.c. Deudas por diferencia de precio

La diferencia que resultara entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación de la norma deberá será abonada por la parte locataria en al menos tres cuotas y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación las causales de extinción de la fianza prevista en los arts. 1225 y 1596, incs. b) y d), del Cód. Civ. y Com. de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

II.2.d. Deudas por falta de pago

Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia de los decretos y hasta el 30/09/2020, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, tres cuotas y como máximo seis, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.

Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación.

Durante el período previsto entre el 30/03/2020 y el 30/09/2020 no será de aplicación la facultad del locador de resolver el contrato por falta de pago del locatario.

II.2.e. Suspensión de desalojos

Los decretos prevén la suspensión —en todo el territorio de la nación— hasta el 30/09/2020 de la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los contratos, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado antes del 30/03/2020.

Hasta el día 30/09/2020 quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

II.2.f. Prórroga de contratos

La norma prevé la prórroga de los contratos cuyo vencimiento (a) hubiere operado desde el 20/03/2020, siempre que la tenencia del inmueble se encontrare en poder de la parte locataria, o (b) esté previsto antes del 30/09/2020.

La referida prórroga también rige para los contratos cuyo plazo estuviere vencido y respecto de los cuales el locatario hubiere continuado pagando el alquiler (art. 1218 del Cód. Civ. y Com.).

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado por la norma (30/09/2020). El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible. En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

II.2.g. Bancarización

La norma dispone que dentro del plazo de 20 días a partir del 30/03/2020, el locador deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

II.2.h. Mediación obligatoria

El decreto dispone que durante un plazo de 1 año computado a partir del 30/03/2020, será obligatorio cumplir con la etapa de mediación en los procesos de ejecución y de desalojo. El art. 6º de la ley 26.589 prevé que para este tipo de procesos la mediación es optativa, pero a partir de la fecha y hasta el 30/03/2021, dicha instancia será obligatoria.

II.2.i. Potenciales situaciones de conflicto

Es bastante probable que la aplicación de los decretos dé lugar a numerosas situaciones conflictivas, ya que hay cuestiones que no están reguladas y otras que se prestan a abusos por parte de los locatarios.

Un locatario cuyo contrato expire entre el 30/03/2020 y el 30/09/2020 —y que no tenga intenciones de renovar la locación por 24 meses— puede optar por prorrogar la vigencia de la misma hasta el 30/09/2020 y permanecer en el inmueble hasta esa fecha, pagando el alquiler de marzo de 2020 y postergando la obligación de pagar el mayor valor a fin de octubre de 2020. A esta última fecha no tendrá alquiler alguno que pagar, ni incentivo para hacerlo, y al locador solo le quedará la facultad de intentar cobrar del fiador, cuya fianza subsistirá a tenor de lo previsto expresamente en la norma.

Esta es solo una de las potenciales situaciones que pueden presentarse, en las que el locador queda en inferioridad de condiciones respecto del locatario, a quien se dota de numerosas herramientas de negociación que lo dejan mejor parado frente a ese hipotético conflicto.

II.3. Normas comunes a ambos decretos

Ambos decretos son calificados como de orden público y facultan al Poder Ejecutivo Nacional a prorrogar los plazos contemplados en ellos.

III. Conclusión

Los decretos fueron dictados por el Poder Ejecutivo Nacional “en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley 27.541, la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el dec. 260/2020 y su modificatorio, y el dec. 297/2020 que estableció la medida de ‘aislamiento social, preventivo y obligatorio’, y sus normas complementarias”.

En su oportunidad advertimos sobre la amplitud y diversidad de las facultades otorgadas al PEN por la ley 27.541 y los peligros que ella entrañaba (3), pronóstico que de alguna manera se estaría cumpliendo.

En el caso de los decretos, el PEN decide una suerte de “redistribución de la riqueza” entre los agentes privados de la economía, amparándose en la difícil situación económica que se avizora como consecuencia de la pandemia del coronavirus y la inevitable parálisis económica asociada a ella.

Las normas bajo análisis contienen una altísima dosis de injerencia del PEN en las relaciones privadas, imponiendo medidas tales como prórroga forzosa de plazos de vigencia de contratos, congelamiento de cuotas y alquileres, prohibición de ejercer derechos contemplados en el Código Civil y Comercial, exclusión de aplicación de tasas de interés frente a incumplimientos de una parte del contrato, etcétera.

Son decisiones que implican una alteración significativa de los derechos emergentes de los contratos entre privados, por decisión unilateral del PEN, invocando como justificativo la situación de emergencia actual.

Lo que preocupa no es tanto el impacto económico que las medidas pueden provocar en las contrapartes de los contratos incluidos en el decreto —que indudablemente existirán y deberán ser soportadas estoicamente— sino el precedente de que el PEN pueda unilateralmente decidir quiénes son los agentes de la economía que deben cargar con el peso de una crisis que claramente no les es imputable.

Sería más lógico que las medidas paliativas desde el punto de vista social y económico provinieran del sector público, y que se tradujeran en una rebaja o postergación de impuestos, otorgamiento de estímulos, o al menos que las medidas impuestas solo a un sector de la economía, tuvieran el respaldo del Congreso Nacional, y no solo la lapicera del Poder Ejecutivo Nacional.

(A) Abogado (UBA), recibido con Diploma de Honor. Especialización en Derecho Tributario (Universidad Austral). Máster en Derecho Empresarial (Universidad Austral).

(1) https://www.bna.com.ar/SimuladorPlazoFijo/SubInterna/PlazoFijo?subInterna=SimuladorPlazoFijo&id=PFWeb.

(2) Esta norma contempla los alquileres de inmuebles para embajadas, con fines de turismo, guarda de cosas y espacios en ferias.

(3) MAZZINGHI, Marcos, “Ley 27.541 de Solidaridad Social y Reactivación Productiva en el Marco de la Emergencia Pública”, LA LEY, 17/02/2020, 1, AR/DOC/247/2020.